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Stand: November 2026. Wenn ein Haus oder eine Wohnung zum Nachlass gehört, stehen Erben und Erbengemeinschaften sofort vor konkreten Anforderungen: Fristen gegenüber Behörden, laufende Kosten und die Frage, ob und wann die Immobilie verkauft, vermietet oder anderweitig genutzt werden soll. Dieser Beitrag gibt Erben in Ritterhude und im Landkreis Osterholz einen Überblick über die wesentlichen Schritte, Pflichten und steuerlichen Aspekte.
Mit dem Tod des Erblassers geht dessen gesamtes Vermögen unmittelbar und von Gesetzes wegen auf die Erben über (§ 1922 BGB). Grundstücke und Häuser wechseln damit automatisch den Eigentümer – ohne Antrag, ohne Unterschrift, ohne Eintragung ins Grundbuch. Die Erben tragen ab diesem Moment alle Pflichten, die mit dem Eigentum verbunden sind: Verkehrssicherung, das Fortführen bestehender Versicherungsverträge und die Zahlung laufender Kosten.
Für Angehörige, deren Elternteil in ein Pflegeheim zieht, stellt sich die Frage nach dem Elternhaus oft noch zu Lebzeiten. Ist der Betroffene noch handlungsfähig, kann er selbst entscheiden. Liegt eine Vorsorgevollmacht vor, handelt der Bevollmächtigte. Fehlt beides und kann die Person ihre Angelegenheiten nicht mehr rechtlich besorgen, ist das Betreuungsgericht einzuschalten. Betreuer und Nachlasspfleger, die über eine Immobilie verfügen möchten, sollten frühzeitig einen Notar oder eine Rechtsanwältin beziehungsweise einen Rechtsanwalt hinzuziehen, da für bestimmte Handlungen besondere gerichtliche Genehmigungen erforderlich sein können.
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Ohne Nachweis der Erbfolge wird kein Notar beurkunden, keine Bank auszahlen und kein Grundbuchamt tätig. Der Nachweis der Erbfolge gegenüber dem Grundbuchamt kann nur durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis geführt werden (§ 35 GBO). Liegt ein notariell beurkundetes Testament oder ein Erbvertrag vor, das beim Nachlassgericht eröffnet wurde, kann dieses Dokument zusammen mit der Eröffnungsniederschrift ausreichen. Ein handschriftliches Testament genügt nicht.
Der Erbschein wird beim Nachlassgericht beantragt – zuständig ist das Gericht am letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Erblassers. Ein Notar kann den Antrag aufnehmen. Erben können eine Nachlassimmobilie verkaufen, ohne vorher im Grundbuch eingetragen zu sein; sie müssen ihr Erbrecht gegenüber dem Grundbuchamt nachweisen.
Die Berichtigung des Grundbuchs ist kostenlos, solange der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt wird. Versäumt man diese Frist, entstehen Gebühren, die sich am Grundstückswert bemessen. Bei einer Erbengemeinschaft werden alle Miterben gemeinschaftlich eingetragen – nicht mit Bruchteilen, sondern als Gesamthand in Erbengemeinschaft.
Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, entsteht von Gesetzes wegen eine Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB): Der Nachlass wird gemeinschaftliches Vermögen aller Erben. Das hat für eine Nachlassimmobilie unmittelbare Konsequenzen: Verkauf, Belastung und Übertragung erfordern die Mitwirkung aller Miterben (§ 2040 BGB). Kein Miterbe kann allein verfügen.
Einigen sich die Miterben nicht auf einen freihändigen Verkauf, hat jeder Miterbe das Recht, jederzeit die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft zu verlangen (§ 2042 BGB). Als letztes Mittel kann jeder Miterbe beim zuständigen Amtsgericht eine Teilungsversteigerung beantragen. Bei einer solchen Versteigerung kann eingeschränkter Zugang zur Besichtigung das erzielte Gebot beeinflussen. Gleichzeitig kann ein solcher Antrag dazu beitragen, dass sich blockierende Miterben doch noch zu einer einvernehmlichen Lösung bereitfinden.
Weitere Informationen zum Verkauf einer geerbten Immobilie finden Sie auf der Seite Geerbte Immobilie verkaufen.
Mit dem Erbfall übernehmen die Erben alle laufenden Kosten der Immobilie – unabhängig davon, ob und wann eine Nutzungsentscheidung fällt. Dazu zählen die Grundsteuer, Versicherungsbeiträge, gegebenenfalls Hausgeld bei Eigentumswohnungen sowie Betriebskosten für Heizung, Strom und Wasser, auch während eines Leerstands.
In Ritterhude gilt seit dem Haushaltsjahr 2025 ein Grundsteuer-B-Hebesatz von 640 Prozent (Hebesatzsatzung der Gemeinde Ritterhude vom 12. Dezember 2024, Haushaltsjahre 2025–2026). Die Bemessung des Steuermessbetrags richtet sich nach dem Niedersächsischen Grundsteuergesetz (NGrStG), das in Niedersachsen das bundesrechtliche Bewertungsmodell ersetzt. Für Erben einer Ritterhudener Immobilie bedeutet das: Bereits während einer Leerstandsphase entstehen laufende Grundsteuerkosten nach diesem Hebesatz.
Ein leerstehendes Gebäude kann zudem in seiner Substanz Schaden nehmen, wenn es nicht regelmäßig kontrolliert und gepflegt wird. Darin liegt ein sachlicher Grund, Entscheidungen über die weitere Nutzung zügig zu treffen.
Jeder Erbfall ist dem zuständigen Finanzamt innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis des Erwerbs anzuzeigen (§ 30 ErbStG). Diese Meldepflicht gilt unabhängig davon, ob Erbschaftsteuer anfällt. Das Unterlassen der Anzeige kann steuerrechtliche Folgen haben.
Das Gesetz sieht persönliche Freibeträge vor (§ 16 ErbStG, Stand: November 2026): Ehegatten und eingetragene Lebenspartner erhalten 500.000 Euro, Kinder jeweils 400.000 Euro und Enkel 200.000 Euro je Person. Eltern und Großeltern erhalten beim Erwerb von Todes wegen 100.000 Euro. Geschwister, Nichten, Neffen und alle weiteren Erben haben Anspruch auf jeweils 20.000 Euro. Ob nach Abzug des Freibetrags tatsächlich Steuer anfällt und in welcher Höhe, hängt vom Gesamtwert des Erwerbs und vom Verwandtschaftsgrad ab. Für eine verlässliche Einschätzung der individuellen Steuerlast empfiehlt sich die Beratung durch einen Steuerberater.
Beim Verkauf einer geerbten Immobilie ist zudem die steuerliche Spekulationsfrist zu beachten: Erben treten in die Haltefrist des Erblassers ein. Liegt zwischen der ursprünglichen Anschaffung durch den Erblasser und dem Verkauf ein Zeitraum von nicht mehr als zehn Jahren, fällt auf einen Veräußerungsgewinn grundsätzlich Einkommensteuer an (§ 23 EStG). Ausgenommen sind Fälle, in denen die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder seit dem ursprünglichen Erwerb durchgehend selbst bewohnt war. Auch hier ist die Beratung durch einen Steuerberater empfehlenswert.
Für eine erste Einschätzung können Sie den Erbschaftsteuer-Rechner auf dieser Website nutzen.
Nein. Erben können eine Nachlassimmobilie verkaufen, ohne vorher als neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen zu sein. Sie müssen ihr Erbrecht gegenüber dem Grundbuchamt nachweisen – in der Regel durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis (§ 35 GBO). Die Grundbuchberichtigung kann parallel zum Verkaufsvorgang beantragt werden.
Nein. Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen (§ 2042 BGB). Ein blockierender Miterbe kann den freihändigen Verkauf verzögern und erschweren, aber nicht auf Dauer verhindern. Als letztes Mittel steht jedem Miterben die Möglichkeit offen, beim zuständigen Amtsgericht eine Teilungsversteigerung zu beantragen. Eine einvernehmliche Lösung ist für alle Beteiligten vorzuziehen.
Innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis des Erwerbs (§ 30 ErbStG). Diese Frist gilt unabhängig davon, ob Erbschaftsteuer anfällt oder nicht. Bei Unsicherheiten empfiehlt sich frühzeitig die Beratung durch einen Steuerberater oder eine Rechtsanwältin beziehungsweise einen Rechtsanwalt für Erbrecht.
Titelbild: Foto von Samantha Lam auf Unsplash
Über den Autor
Inhaberin und Immobilienkauffrau
Inhaberin von Haake Immobilien, ausgebildete Immobilienkauffrau, begleitet Eigentümer in Bremen und im Landkreis Osterholz persönlich durch den Verkauf.
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